모기지 유형 101 — Open · Closed · Convertible

모기지에는 “하나의 정답”이 없습니다. 본인에게 더 중요한 것이 낮은 금리인지, 선불 상환의 유연성인지에 따라 선택이 달라집니다. 캐나다에서 가장 흔하게 마주치게 되는 세 가지 유형을 정리했습니다.

Closed(클로즈드) 모기지

계약 기간(term) 동안 금리와 조건이 고정되고, 원금을 일정 금액 이상 미리 갚으면 위약금(penalty)이 발생하는 유형입니다. 유연성은 낮지만 금리가 상대적으로 낮고, 예측 가능한 납입액을 선호하는 구매자에게 적합합니다.

• 매달 납입액이 동일해 가계 예산을 짜기 쉬움
• Open 대비 금리가 낮은 편
• 선불 상환에 제한(보통 연 1회 원금의 15–20%까지 허용)
• 계약 기간 중 금리 조정 불가

Convertible(컨버터블) 모기지

두 유형의 장점을 섞은 형태입니다. 단기로 시작해 시장 상황을 보고 장기 Closed 모기지로 위약금 없이 전환할 수 있습니다. Open 대비 금리가 낮으면서도 유연성을 일정 부분 유지합니다.

• 이후 Closed로 전환 시 위약금 없음
• Open보다 금리가 낮음
• 시장 흐름을 보고 방향을 결정하고 싶은 분에게 적합

Open(오픈) 모기지

원금을 언제든 일부 또는 전부 갚아도 위약금이 없는 유형입니다. 곧 큰 금액을 상환할 계획(예: 자산 매각, 상속)이 있거나, 단기 내에 집을 팔 계획이 있을 때 적합합니다. 대신 금리가 더 높아 월 납입액은 커집니다.

• 최대 유연성 — 선불 상환 자유
• 금리가 가장 높음
• 모기지를 빠르게 상환할 계획이 있는 분에게 적합

어느 유형이 맞을지는 본인의 수입 구조, 향후 5년 계획, 위험 선호도에 따라 달라집니다. 브로커 상담에서는 이 세 유형과 함께 금리 구조 (fixed vs variable), 상환 주기(주간 · 격주 · 월간)까지 조합해 본인에게 최적인 패키지를 설계합니다.