모기지 renewal 전략

모기지 term 만료가 다가오면, 내 조건을 “다시 고를 수 있는 창”이 열립니다. 이때 아무 생각 없이 기존 lender이 보낸 renewal 서류에 서명만 하면 가장 유리한 금리를 놓칠 수 있습니다. renewal은 term 중간에 해지할 때와 달리 penalty 없이 다른 기관으로 옮길 수 있는 거의 유일한 기회 입니다.

penalty 없이 lender을 바꿀 수 있습니다

term 만료 시점에는 기존 모기지가 자연스럽게 종료되므로 breakage penalty (IRD 또는 3개월치 이자 중 큰 값)이 발생하지 않습니다. 시장의 여러 lender을 비교해 가장 좋은 조건으로 옮길 수 있습니다.

만기 120일 전부터 금리를 잠그세요

대부분의 lender은 만기 120일 전부터 rate hold를 제공합니다. 이 기간 동안 시장 금리가 상승하더라도 잠근 금리로 renewal할 수 있으므로, 만기 직전까지 미루지 말고 최소 90일 전에는 브로커와 상담을 시작하는 것이 안전합니다.

renewal을 equity 활용의 기회로도 활용

그동안 집값이 오르고 원금이 줄어 equity가 쌓였다면, renewal 시점에 refinance를 함께 검토할 수 있습니다. 쌓인 equity를 끌어내 다음 용도에 활용할 수 있습니다.

• 고금리 부채(신용카드 · 개인 대출)를 모기지 금리로 통합
• renovation 자금 확보
• 별장 · 투자 부동산 구입 자본 마련
• 자녀 교육비 등 큰 단위의 자금 확보

renewal 전에 점검할 질문

• 현재 이자율이 시장 최저 수준과 얼마나 차이가 나는가?
• 다음 term 동안 이사 계획이 있는가? 있다면 porting 조건은?
• 금리 형태(고정 vs 변동)를 바꾸고 싶은가?
• 월 납입액을 높여서 상환 기간을 줄일 여력이 있는가?
• prepayment privilege를 더 넓힐 필요가 있는가?

브로커를 통하면 여러 lender의 renewal · refinance 오퍼를 한 번에 비교할 수 있고, 기존 기관의 오퍼를 낮추는 지렛대로도 활용할 수 있습니다.