모기지 갱신(Renewal) 전략

모기지 텀(term) 만료가 다가오면, 내 조건을 “다시 고를 수 있는 창”이 열립니다. 이때 아무 생각 없이 기존 대출기관이 보낸 갱신 서류에 서명만 하면 가장 유리한 금리를 놓칠 수 있습니다. 갱신은 텀 중간에 해지할 때와 달리 위약금 없이 다른 기관으로 옮길 수 있는 거의 유일한 기회 입니다.

위약금 없이 대출기관을 바꿀 수 있습니다

텀 만료 시점에는 기존 모기지가 자연스럽게 종료되므로 breakage 위약금 (IRD 또는 3개월치 이자 중 큰 값)이 발생하지 않습니다. 시장의 여러 대출기관을 비교해 가장 좋은 조건으로 옮길 수 있습니다.

만기 120일 전부터 금리를 잠그세요

대부분의 대출기관은 만기 120일 전부터 금리 홀드(rate hold)를 제공합니다. 이 기간 동안 시장 금리가 상승하더라도 잠근 금리로 갱신할 수 있으므로, 만기 직전까지 미루지 말고 최소 90일 전에는 브로커와 상담을 시작하는 것이 안전합니다.

갱신을 에퀴티 활용의 기회로도 활용

그동안 집값이 오르고 원금이 줄어 에퀴티(주택 자산)가 쌓였다면, 갱신 시점에 재융자(refinance)를 함께 검토할 수 있습니다. 쌓인 에퀴티를 끌어내 다음 용도에 활용할 수 있습니다.

• 고금리 부채(신용카드 · 개인 대출)를 모기지 금리로 통합
• 리노베이션 자금 확보
• 별장 · 투자 부동산 구입 자본 마련
• 자녀 교육비 등 큰 단위의 자금 확보

갱신 전에 점검할 질문

• 현재 이자율이 시장 최저 수준과 얼마나 차이가 나는가?
• 다음 텀 동안 이사 계획이 있는가? 있다면 포팅(porting) 조건은?
• 금리 형태(고정 vs 변동)를 바꾸고 싶은가?
• 월 납입액을 높여서 상환 기간을 줄일 여력이 있는가?
• 선불 상환 한도(prepayment privilege)를 더 넓힐 필요가 있는가?

브로커를 통하면 여러 대출기관의 갱신 · 재융자 오퍼를 한 번에 비교할 수 있고, 기존 기관의 오퍼를 낮추는 지렛대로도 활용할 수 있습니다.