고정 vs 변동 금리

모기지 금리는 크게 고정(fixed)과 변동(variable) 두 축으로 나뉩니다. 두 방식은 지난 수십 년간 엎치락뒤치락 해왔으며, 어느 쪽이 유리한지는 본인의 위험 감수도와 시장 국면에 따라 다릅니다.

고정 금리(Fixed Rate)

계약한 기간(term, 보통 5년) 동안 이자율이 한 번도 바뀌지 않는 유형입니다. 매달 이자와 원금 상환액이 똑같이 유지되므로 예산을 정확히 짤 수 있습니다. prime rate가 어떻게 움직이든 내 납입액은 영향을 받지 않는 “안정성” 중심의 선택입니다. 다만 시장 금리가 크게 떨어지는 시기에는 변동 금리보다 이자를 더 많이 내게 될 수 있습니다.

• 납입액이 일정해 예산을 세우기 쉬움
• 금리 인상 위험을 회피할 수 있음
• 금리 하락 구간에서는 기회비용이 발생

변동 금리(Variable Rate)

현재의 prime rate에 연동되는 유형입니다. 대출기관은 “prime + 0.2%” 처럼 프리미엄 금리를 주기도 하고, “prime − 0.4%” 같은 할인 금리 (discount rate)를 주기도 합니다. 예를 들어 prime rate가 3%이고 할인이 0.4%라면 변동 금리는 2.6%가 되어 현재의 고정 금리보다 낮을 수 있습니다. 역사적으로 보면 변동이 고정보다 총 이자를 덜 낸 기간이 더 길었지만, prime rate가 오르는 시기에는 납입 부담이 갑자기 커질 수 있으므로 어느 정도 위험을 감내할 수 있어야 합니다.

• 일반적으로 고정 대비 시작 금리가 낮음
• prime rate 하락 시 원금 상환 비중 증가
• prime rate 상승 시 이자 비중 증가 또는 상환 연장 발생 가능

어떤 금리를 골라야 할까

다음과 같은 질문에 스스로 답해 보세요. 납입액이 한 달에 200달러 올라도 가계에 무리가 없는가? 5년 안에 집을 팔거나 재융자할 계획이 있는가? 금리 뉴스를 매일 확인하는 스트레스가 부담스러운가? 답이 “안정적 현금흐름이 중요하다”에 가깝다면 고정이, “총 이자 절감이 우선”이라면 변동이 적합할 가능성이 높습니다.

캐나다의 스트레스 테스트(B-20)는 금리 형태와 관계없이 계약 금리와 벤치마크(현재 기준금리 + 2%) 중 더 높은 값으로 자격 심사를 합니다. 따라서 변동 금리를 택하더라도 실제 상환 능력은 고정에 준해서 검증 받게 됩니다.